Petra Fabjan #3: Gradbena dokumentacija

Splošno znano je, da je po pridobitvi gradbenega dovoljenja potrebno še kar nekaj korakov, da se gradnja lahko prične. Ali je gradbena dokumentacija res tak bav-bav in kako se je lotiti? Kje sploh najti dobre projektante in kakšna je normalna cena za tako storitev? V nadaljevanju lahko preberete Petrine izkušnje, opozorila bo predvsem na vse pasti, ki prežijo na vas.

Imam gradbeno dovoljenje, kaj pa zdaj? Vsak, ki se je srečal z gradnjo, točno ve, da je po gradbenem dovoljenju potrebnih še kar nekaj korakov, da se gradnja lahko začne. Ali je res gradbena dokumentacija tak bav-bav in kako se je lotiti? Kje sploh najti dobre projektante in kakšna je normalna cena za tako storitev? V nadaljevanju bom skušala čim bolje predstaviti našo izkušnjo na tem področju, skupaj z vsemi pastmi.

Pa kaj je s temi kraticami? PZI, DGD, IZP ...
V prvi vrsti je dobro vedeti, da je gradbena dokumentacija sestavljena iz več faz. Res je, da ima vsak biro lahko malo drugače izpeljane postopke, pri nas pa je bila gradbena dokumentacija sestavljena iz treh faz. Faza IZP ali idejna zasnova, faza DGD ali projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja in najpomembnejša faza PZI ali projekt za izvedbo.

Pozabite tudi na to, da načrti niso pomembni in bomo že nekaj »od oka«, kot je v slovenski tradiciji gradnje hiš. V tem času se je zakonodaja zelo spremenila in dobri načrti ti zdaj lahko prihranijo denar in slabo voljo, pa tudi kazen od gradbenega inšpektorja, ki jo dobiš, če dokumentacija ni pravilna. Kaj je sploh cilj gradbene dokumentacije pri investitorju? Po pojem mnenju je cilj ravno ta, da imate na gradbišču čim bolj podroben PZI.

FAZA IZP (idejna zasnova)

Projektiranje se najprej začne z idejno zasnovo. Tukaj bi lahko rekli, da se malo tipate z arhitektom/ekipo. Na to se dobro pripravite in jasno povejte svoje želje. Nato vam arhitekti pripravijo idejno zasnovo (načrt) s 3D-vizualizacijo. Ko načrt pregledate, se začnejo popravki. Popravljajte, dokler ni tako, kot si vi želite. Nikakor ne zanemarite te faze, češ da ni pomembna. Ker res je pomembna! Vzemite si čas za to fazo in vsako stvar dobro prespite. Ne pustite, da vas arhitekt preganja. Če nikakor ne najdete skupnega jezika, je ravno tukaj čas, da ga zamenjate.

Lahko pokukate kakšni so bili naši napotki, ki smo jih oblikovali tekom faze IZP.

Mi smo si za to fazo vzeli kar dva meseca. Enkrat na teden sva s popravki hodila k naši ekipi. Tloris smo dodelovali, dokler ni bilo vse tako, kot sva želela. Prav tukaj sva poiskala tudi pomoč notranje arhitektke, ki nama je že v tej fazi v prostor natančno umestila notranje pohištvo, kar je naredilo tloris res funkcionalen. To je bil seveda dodaten strošek, ki ga absolutno vsem priporočam. Če vaša projektantska ekipa nima arhitekta za notranje oblikovanje, si ga poiščite sami. O pomembnosti arhitekta za notranje oblikovanje sem že pisala v prejšnjem članku.

FAZA DGD ali projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja

Če ste z ekipo res natančno dodelali idejno zasnovo, je zdaj čas, ko samo čakate in podpisujete. Ekipa za vas v tej fazi pridobiva mnenja in vodi postopek, pripravlja dokumentacijo za pridobivanje gradbenega dovoljenja in pripravlja vlogo za oddajo na upravno enoto. Res gre za ogromno dokumentacije in pridobivanje le te res traja. Pridobitev samega gradbenega dovoljenja bo kar hitra, če ne boste imeli dopolnitev. Še bolj bo pospešeno, če bo vaš projektant poznal in dobro komuniciral s svetovalci na upravni enoti. Še enkrat poudarjam, kako je pomembno, koga izberete za to delo. Dopolnitvam se izognete tako, da izberete ekipo, ki res obvlada OPN določenega okolja.
Mi smo gradbeno dovoljenje dobili v roku petih mesecev in naša ekipa je urejala tudi komunikacijo z upravno enoto. Ne predstavljam si, da bi morala vso to dokumentacijo urejati sama.

Kako izgleda bolj podroben načrt.

FAZA PZI

Zdaj je na vrsti še zadnja in najpomembnejša faza, mora pa biti tudi kar se da natančna. PZI ali projekt za izvedbo je dokument, kjer so zbrani vsi načrti z različnih področij in je v bistvu nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja.
V PZI najdemo načrte iz različnih področij (elektro inštalacije, strojne inštalacije, armatura itd.), ti načrti so tudi zelo detajlni.

Zakaj je dobro imeti res podroben PZI:
1. Ta dokument je vedno na gradbišču. Kdor koli pride na gradbišče, potrebuje svoj podrobni načrt za delo. To bo našel ravno v PZI dokumentu.
2. Bolj kot je načrt v PZI natančen, manj napak se bo dogajalo med gradnjo.
3. Podroben PZI je potreben za podroben popis del. Popis del je dokument v Excel programu, ki ga pošiljate izvajalcem, ti vam pa na podlagi tega naredijo ponudbe tako, da v dokument vpisujejo cene. Zato je podroben PZI pomemben tudi za finančni vidik gradnje, ki ga dobite ravno na podlagi popisa del in s tem lahko zelo podrobno ocenite investicijo.
4. To je dokument, ki ga zahteva tudi gradbeni inšpektor.

Kaj pa cene projektov?

Nekateri menijo, da za papirje ni vredno zapravljati denarja, zato se ta denar raje vloži v samo gradnjo. To je v današnjem času res zmotno razmišljanje. Zelo razumem ta vidik, da nas res boli srce, ko »samo« za papirje plačamo toliko denarja, razumeti pa morate, da vam ravno ti papirji prihranijo nešteto stroškov med gradnjo in pri opremljanju (takrat se res vsaka napaka pozna).
Najbolj je, da izberete biro, ki vam nudi vse našteto, vključno s popisom del in notranjim oblikovanjem. Tako logistika res teče, drugače morate vi iskati strokovnjake, ki za vas naredijo določen del.
Zato, da vi samo podpisujete in nimate dela s pridobivanjem dokumentacije, je seveda potrebno tudi pošteno plačilo. Pošiljajte povpraševanja in dobro berite ponudbe (kaj od tega vam določen biro ponuja). Od tega bo na koncu odvisno vaše plačilo (in živci pred in po gradnji).
Zelo sva hvaležna, da sva se načrtu res podrobno posvetila. Če bi lahko šla še enkrat skozi celoten proces gradnje, bi v to vložila še več časa. Sedaj komaj vidiva, da je bil denar, namenjen temu, res dobra investicija. Zato kar pogumno in pozabite na čase, ko so gradili naši starši.